Page 28 - Merimies 2 2016

arjen juridiikkaa
Merimies-unionin jäsenillä on jäsenetuna oikeus saada Eversheds Asianajotoimiston puhelinneuvontaa jäsenten yksityiselämään kuuluvissa oikeudellisissa asioissa. Oikeuksien ja velvollisuuksien ennakointi säästää ristiriidoilta ja vahingoilta. Jäsenille palvelu on ilmainen. www.eversheds.
ongelmia asunto-osakeyhtiössä
Jäsen
Etu
asunto-osakeyhtiössä, kuten kaikissa yhteisöissä, ilmenee toisinaan kitkaa osakkaiden välillä. Jossain yhtiön huoneistossa saatetaan esimerkiksi viettää kovaäänisiä juhlia tai osakas saattaa laiminlyödä yhtiövastikkeen maksamisen. asunto-osakeyhtiöllä on ongelmatilanteisiin tehokas oikeussuojakeino – huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan ongelmattoman asumisen turvaami- seksi tai vastikerästien perimiseksi.
Hallintaanoton peruste
Yhtiö voi ottaa huoneiston hallintaan, jos osakkeenomistaja tai joku, jolle hän on luovuttanut käyttöoikeuden, laiminlyö velvolli- suuksiaan yhtiötä kohtaan. Laiminlyönti ei kuitenkaan saa olla vähäinen.
Hallintaanoton perusteista on säädetty asunto-osakeyhtiölais- sa, jonka mukaan niitä ovat: yhtiöjärjestyksessä määrätyn vastik- keen maksamisen laiminlyönti, osakkeenomistajalle kuuluvan kunnossapitovastuun laiminlyönti, huoneiston yhtiöjärjestyksen mukaisen käyttötarkoituksen vastainen käyttö tai järjestyksen säi- lyttämiseksi yhtiön tiloissa annettujen määräysten rikkominen.
Käytännössä tavallisimpia syitä hallintaanottoon ovat pitkään jatkunut vastikemaksujen laiminlyönti ja häiritsevän elämän viet- täminen huoneistossa. Häiritsevän elämän ei tarvitse johtua yölli- sestä juhlimisesta, vaan myös esimerkiksi päivisin ilmenevä tois- tuva melu tai hajut saattavat olla perusteena. vastikemaksujen laiminlyönti on riittävän olennaista huoneiston hallintaanottamis- ta varten, jos maksuja on rästissä kolmen kuukauden vastikkeita vastaava määrä.
Menettely huoneiston hallintaanottamiseksi
Huoneisto voidaan ottaa yhtiön hallintaan vain, jos hallitus antaa asiasta ensin yksilöidyn varoituksen. varoitus on annettava kirjal- lisesti ja todistettavalla tavalla. Yhtiö voi ottaa huoneiston hallin- taan vain varoituksessa mainitulla perusteella. Esimerkiksi, jos hallitus on antanut varoituksen vastikemaksujen laiminlyönnistä, huoneistoa ei myöhemmin voi ottaa hallintaan häiritsevän elä- män vuoksi.
Jos osakkeenomistaja ei oikaise rikkomusta varoituksen saa- tuaan, yhtiökokous voi päättää huoneiston ottamisesta yhtiön hal- lintaan enintään kolmeksi vuodeksi. Yhtiökokouksen päätös osa- kehuoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan on annettava tiedoksi
60 päivän kuluessa päätöksen tekemisestä. Muuten päätös on tehoton. Yhtiökokouksen hallintaanottoa koskeva päätös voidaan saattaa käräjäoikeuden tutkittavaksi 30 päivän kuluessa siitä, kun se on annettu tiedoksi.
Yhtiön hallinta-aika
Kun huoneisto on saatu yhtiön hallintaan, hallituksen on viipy- mättä vuokrattava se käyvästä vuokrasta sopivalle vuokralaiselle. vuokratuloilla voidaan kattaa mahdolliset hallintaanoton perus- teena olleet vastikerästit, hallintaanotosta aiheutuneet kulut sekä huoneiston vuokraamisesta ja kunnostamisesta aiheutuvat kulut. Yhtiöllä on hallinta-aikanaan myös mahdollisuus saada erääntyvät vastikkeet vuokratulosta ajallaan ja turvata häiriötön asuminen yhtiössä. vuokrauksesta saatava ylijäämä on tilitettävä osakkaalle.
Huoneiston ottamisessa yhtiön hallintaan on useita ongelma- kohtia. virhe menettelyssä voi johtaa siihen, että koko menettely pitää aloittaa alusta. Tavallisimmat ongelmat koskevat tiedoksian- toa. Tiedoksianto tehdään monesti muodollisesti väärin tai mää- räaikoja ei noudateta. Huomionarvoista on, että osakkaan läsnä- olo hallintaanotosta päättävässä yhtiökokouksessa ei riitä yhtiökokouksen päätöksen tiedoksiannoksi. varoituksen osalta taas on muistettava, että siinä on pyrittävä yksilöimään hallintaan- oton peruste niin tarkasti, että varoituksen saaja pystyy tunnista- maan sen rikkomuksen, joka tulisi oikaista. Yhtiön ei onneksi tar- vitse luottaa vain hallituksen ja isännöitsijän osaamiseen hallintaanottoprosessissa, vaan yhtiö voi turvautua ulkopuoliseen apuun menettelyn onnistumisen turvaamiseksi. Myös ulkopuoli- sen avustajan käyttämisestä aiheutuneet hallintaanottokulut voi- daan pidättää huoneiston vuokrauksesta saaduista tuloista.
mikael sunell
Lakimies Eversheds asianajotoimisto Oy www.eversheds.
28 MS // 2 • 2016