Page 17 - Merimies 5 2015

ArJen JuridiikkAA
Merimies-Unionin jäsenillä on jäsenetuna oikeus saada Eversheds Asianajotoimiston puhelinneuvontaa jäsenten yksityiselämään kuuluvissa oikeudellisissa asioissa. Oikeuksien ja velvollisuuksien ennakointi säästää ristiriidoilta ja vahingoilta. Jäsenille palvelu on ilmainen. www.eversheds.
Jäsen
etu
Laatuvirhe kiinteistökaupassa –
ostajan ja myyjän kauhistus
Kiinteistön ostaja havaitsee toisinaan kaupanteon jälkeen, ettei kiinteistö vastaakaan kaikkia odotuksia. Rakennuksessa saattaa esimerkiksi olla vaikeasti korjattavia rakennusvirheitä tai jokin rakenne saattaa yllättäen olla käyttöikänsä päässä. Jos kiinteistö poikkeaa olennaisesti vastaavanlaisista kiinteistöistä, kyseessä saattaa olla laatuvirhe. Ostajalla voi laatuvirheen vuoksi olla oikeus vaatia myyjältä hinnanalennusta, vahingonkorvausta tai kaupan purkua.
Milloin on kyseessä laatuvirhe?
Kiinteistössä on laatuvirhe ensinnäkin, jos se ei vastaa sitä, mistä on sovittu. Oleellista on, mitä kauppakirjassa ja myynnin yhteydes­ sä muuten on sovittu. Jos rakennusta esimerkiksi markkinoidaan huonokuntoisena, ostaja ei voi odottaa, että se on uutta vastaavas­ sa kunnossa. Myyjän vastuuta voidaan myös rajoittaa kauppa­ kirjassa. Rajoituksen tulee kuitenkin olla yksilöity.
Toiseksi kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö ei vastaa myy­ jän antamia tietoja. Myyjä on voinut antaa ostajalle harhaanjohta­ van tai virheellisen tiedon, myyjä on voinut jättää kertomatta osta­ jalle jostain kiinteistön arvoon tai käyttöön vaikuttavasta asiasta tai myyjä on voinut jättää oikaisematta ostajan virheellisen käsityksen.
Hyvin tavallista on, että myyjä ei ole tahallaan yrittänyt harhaut­ taa ostajaa, vaan kiinteistössä ilmenneet ongelmat tulevat yllätyk­ senä paitsi ostajalle myös myyjälle. Tällaisen salaisen virheen yh­ teydessä törmätään usein epätietoisuuteen siitä, mikä vaikutus myyjän tietoisuudella virheestä on. Salainen virhe voi olla kysees­ sä, jos kiinteistö poikkeaa laadultaan siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan perustellusti edellyttää. Myyjä on lain mukaan tietoisuudestaan riippumatta vastuussa salaisesta virheestä, jos virhe on merkittävä.
Rakennuksissa on käytännössä aina jonkinlaisia vikoja tai puut­ teita – suihkun sekoittaja on vioittunut, valaisin on mennyt epä­ kuntoon, piipunhattu on tippunut myrskyssä ja niin edelleen. Tällaiset pienet virheet kannattaa unohtaa myyjän vastuuta mietit­ täessä, koska myyjän vastuun edellytyksenä on, että virhe on olen­ nainen tai merkittävä. Toisin sanoen virheen tulee olla sellainen, että se olisi vaikuttanut kauppaan. Virheen arvioinnissa pitää ottaa huomioon myös se, että kyseessä ei ole virhe, jos ostaja olisi voi­ nut havaita sen kiinteistön tarkastuksessa ennen kauppaa.
Kiinteistön virheellisyys määräytyy kaupantekohetken mukaan. Myyjä vastaa kiinteistössä kaupantekohetkellä olevasta virheestä, vaikka se ilmenisikin vasta kaupanteon jälkeen. Toisaalta myyjä ei
ole vastuussa esimerkiksi piankin kaupanteon jälkeen ilmenevästä vesivahingosta, jos se johtuu kaupanteon jälkeen syntyneestä vahingosta.
Virheilmoitus
Lain mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle koh­ tuullisessa ajassa siitä, kun hänen olisi pitänyt havaita virhe. Kohtuullinen aika virheestä ilmoittamiseen on käytännössä kor­ keintaan joitain kuukausia. Jollei ostaja vetoa virheeseen viiden vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan saamisesta, hän ei voi pääsääntöisesti enää vedota virheeseen lainkaan, vaikka se olisi­ kin ilmennyt vasta myöhemmin. Viiden vuoden kuluttuakin vir­ heeseen voidaan kyllä vedota tietyissä hyvin poikkeuksellisissa tilanteissa – kuten, jos myyjä on menetellyt petollisesti. Virhe­ ilmoitus on syytä tehdä kirjallisesti ja todisteellisesti myöhem­ min mahdollisesti tarvittavan todistelun varalta.
Virhetilanteiden ratkaiseminen
Jos ostaja epäilee laatuvirhettä, kannattaa hänen vähintään kon­ sultoida asianajajaa siitä, onko kyseessä laissa tarkoitettu laatuvir­ he. Asianajaja osaa myös neuvoa virheilmoituksen ja erityisesti siinä esitettävien vaatimusten yksityiskohdissa. Vastaavasti, jos myyjälle on esitetty vaatimuksia kiinteistökaupasta, kannatta hänen pyytää asianajajaa punnitsemaan esitetyt vaatimukset ja sovinnon edellytykset. Usein suuri osa asianajajan käyttämisestä aiheutuneista kustannuksista saadaan takaisin kotivakuutukseen kuuluvasta oikeusturvavakuutuksesta tai vastapuolelta.
Lähes aina parhaaseen, nopeimpaan ja edullisimpaan ratkai­ suun molempien osapuolten kannalta päästään, kun asiassa saa­ daan neuvottelemalla sovinnollinen ratkaisu. Sovinnon edellytyk­ set ovat parhaat, kun toimitaan alusta asti mahdollisimman avoimesti ja ratkaisulähtöisesti. Jos sovintoon päästään, on sovin­ tosopimus syytä tehdä kirjallisesti. Sovintosopimuksessa on syytä olla hyvin täsmällinen ja yksiselitteinen. Esimerkiksi sen suhteen tulee olla täsmällinen, onko sovittu vahingonkorvauksesta vai hin­ nanalennuksesta ja mitä nimenomaista virhettä sopimus koskee.
Mikael Sunell
OTM, lakimies Asianajotoimisto Eversheds Oy mikael.sunell@eversheds. www.eversheds.