Page 43 - Merimies 5 2015

VARdAgSjURidiK
Medlemmar i Sjömans-Unionen har som medlemsförmån rätt att få telefonrådgiv­ ning av Eversheds Advokatbyrå Ab i juridiska frågor som rör medlemmarnas privatliv. genom att ta reda på sina rättigheter och skyldigheter i förväg undviker man kon ik­ ter och skador. tjänsten är gratis för medlemmar. www.eversheds. .
MEdLEMS
FöRMåN
Kvalitetsfel vid en fastighetsaffär –
köparens och säljarens skräck
fastighetsköpare upptäcker ibland efter avslutad affär att fastigheten inte uppfyller alla förväntningar. Det kan till exempel nnas svårreparerade byggnadsfel på byggnaden eller någon konstruktion som oväntat nått slutet på sin livslängd. om fastigheten skiljer sig väsentligt från liknande fastigheter kan det vara fråga om ett kvalitetsfel. köparen kan på grund av ett kvalitetsfel ha rätt att kräva prisnedsättning, skadeersättning eller hävning av köpet av köparen.
När är det fråga om kvalitetsfel?
För det första har en fastighet ett kvalitetsfel om den inte mot- svarar det som man kommit överens om. Det viktiga är vad som avtalats i övrigt i köpebrevet och i samband med försäljningen. Om byggnaden till exempel marknadsförs som varande i dåligt skick kan köparen inte förvänta sig att den är i samma skick som en ny byggnad. Säljarens ansvar kan också begränsas i köpebre- vet. Begränsningen ska dock speci ceras.
För det andra har fastigheten ett kvalitetsfel om den inte mot- svarar uppgifterna som säljaren lämnat. Säljaren kan ha gett köparen missvisande eller felaktig information, han eller hon kan ha undanlåtit att berätta för köparen om något som påver- kar fastighetens värde eller användning eller han eller hon kan ha låtit bli att korrigera en felaktig uppfattning hos köparen.
Det är mycket vanligt att säljaren inte medvetet försökt vilsele- da köparen, utan att felen på fastigheten kommer som en över- raskning för både köparen och säljaren. vid ett sådant dolt fel stöter man ofta på ovisshet om vilken effekt säljarens kunskap om felet har. Det kan vara fråga om ett dolt fel om fastighetens kvalitet avviker från det man med välgrundade skäl kan förvänta sig av en fastighet som den sålda. Säljaren är enligt lag, oavsett vad han eller hon vet, ansvarig för dolda fel om felen är märkbara.
Byggnader har i praktiken alltid något slags fel eller brister – duschblandaren kan vara skadad, belysningen kan ha gått sön- der, skorstenshuven kan ha trillat ner i en storm o.s.v. Man bör glömma sådana små fel när man tänker på säljarens ansvar, eftersom förutsättningen för säljarens ansvar är att felet är vä- sentligt eller märkbart. Med andra ord ska felet vara av sådan art att den skulle ha påverkat affären. vid bedömningen av ett fel ska man också tänka på att det inte är fråga om något fel om köparen hade kunnat upptäcka det vid fastighetskontrollen före köpet.
Fastighetsfelen fastställs utifrån tidpunkten för affären. Sälja-
ren ansvarar för fel som nns på fastigheten vid tidpunkten för köpet, även om det skulle upptäckas först efter affären. Säljaren ansvarar å andra sidan inte för t.ex. en vattenskada som upp- kommer ens strax efter affären om den beror på en skada som uppstår efter affären.
Felanmälan
Enligt lagen får köparen inte åberopa ett fel om han eller hon inte anmäler det och sina krav baserat på felet till säljaren inom rimlig tid efter att han eller hon borde ha upptäckt felet. Rimlig tid för anmälan av fel är i praktiken högst några månader. Om köparen inte åberopar felet inom fem år efter att han eller hon fått fastigheten i sin besittning kan han eller hon i regel inte läng- re åberopa felet alls, även om det hade upptäckts först senare. Man kan åberopa ett fel även efter fem år i mycket exceptionella situationer, som t.ex. om säljaren har agerat oärligt. Felanmälan bör göras skriftligen och bevittnas för eventuellt senare nödvän- dig bevisföring.
Avgörande av felsituationer
Om köparen misstänker ett kvalitetsfel ska han eller hon åtmins- tone konsultera en advokat för att ta reda på om det är fråga om ett kvalitetsfel enligt lagen. advokaten kan också ge råd kring felanmälan och speciellt när det gäller detaljerna i kraven i felan- mälan. Om säljaren har mottagit krav rörande en fastighetsaffär bör han eller hon också be en advokat avväga de ställa kraven och förutsättningarna för en förlikning. Ofta får man tillbaka en stor del av advokatkostnaderna genom rättsskyddsförsäkringen i hemförsäkringen eller av motparten.
Den bästa, snabbaste och förmånligaste lösningen för båda parter uppnås nästan alltid om man lyckas förhandla fram en förlikning. Förutsättningarna för en förlikning är bäst om man agerar så öppet och lösningscentrerat som möjligt från början. Om man når en förlikning ska förlikningsavtalet göras skriftli- gen. Man bör vara så exakt och entydig som möjligt i förliknings- avtalet. Det gäller t.ex. att vara exakt när det gäller om man kom- mit överens om skadeersättning eller prisnedsättning och exakt vilket fel avtalet gäller.
Mikael sunell
JM, jurist
advokatbyrå Eversheds Oy mikael.sunell@eversheds. www.eversheds.